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实现创新发展抑制货币继续流入房地产领域

2018-09-21 10:52:00
21世纪经济报道

  在2018天津夏季达沃斯论坛上,央行货币政策委员会委员刘世锦接受采访时表示,近期引发关注的“小微企业融资难、融资贵”的问题是老问题,不解决房地产、金融领域的自我循环及泡沫化的机制,货币还会跑到房地产领域。

  事实上,现在地产业已经处于中国经济系统性问题的中心位置,如果不能及时解决地产对生产、消费、金融等等领域的扭曲,就会缺乏高质量发展的基础。

  在经济转型期,当市场依然预期房价会涨的情况下,货币政策就会被地产业绑架,因为实体经济正遭受出清阶段的考验,只有房价不断上涨。因此,就像刘世锦所说,以定向宽松的货币政策扶持小微企业,只会让货币流向地产领域制造泡沫,在2009年、2015年两次货币宽松政策后房价上涨证明了这点。

  那么,是否能够打破人们对房价继续上涨的预期?事实上,楼市已经具有高度的羊群效应,考虑到市场存在买涨不买跌的情绪。因此,人们担心楼市泡沫破裂,对金融体系构成威胁。当前,中国楼市被各种调控政策严格管制起来,通过限制需求暂时“冻结”了市场。如何让房价软着陆是一个挑战。问题在于,对于大部分拥有住房的人而言,都不希望房价下降。所以,当前的一个主要问题是:房价到底是不是存在泡沫,更进一步讲,就是房价是不是已经高到让大部分人买不起的地步,从而必须降价?

  这意味着判断楼市何去何从存在着很大的利益分歧。首先,已经购房的家庭一定不支持房价下降,这会让自己利益受损;其次,银行部门也不希望房价下降导致地产企业以及购房者资金链断裂出现坏账;其三,地方政府仍然希望房价上涨,就能以更高的价格出售更多土地,筹集资金用于建设或还债;其四,地产企业、房产中介等等更不愿意房价下跌。

  但是,如果楼市不能实现软着陆,会产生一系列阻碍中国经济继续稳定增长的重大挑战。

  首先,通过调控限制需求以及减少供应来避免房价继续上涨的做法,会积累更多的刚性需求,包括改善型需求,从而会继续抬高房价。一种主要的风险是,现在居民收入增速在放缓,而房价相对收入比又过高,将会导致家庭杠杆率不断上涨,出现债务积累与收入放缓之间的“断层”。

  其次,房价过高导致人们不得不租房居住,但是城市房东群体认为租售比太低,在需求增长以及中介帮助下,倾向于不断提高房租,这种现象已经出现在一些大城市。如果房租占租户可支配收入50%以上,那么,几乎确定的是这些租户很难积累储蓄购买新房。

  政府如果想通过提供公租房缓和这种压力,存在不小的困难,因为在房价高悬的背景下,较低的房租会导致公租房持续亏损,没有那个地方政府能够支撑长期补贴。

  其三,经济转型的一个目标是从投资与外贸拉动型向内需驱动型转变,需要国民扩大消费带动经济增长。但是,恰恰是在这个阶段,经济转型升级的压力导致国民可支配收入增速受到限制,如果年轻人(大部分没有买房)还要不断增加居住支出,那么,消费能力就会大幅下降。现在之所以消费没有明显下降,是因为年轻人信用透支性消费较为普遍。

  其四,实现高质量发展的一个重要途径就是提升人力资本水平,提高生产效率。要实现这个目标,就必须让更多的农民进城从事第二产业与第三产业,并为他们的子女提供更好的教育。不过,目前过高的城市房价已经导致“逆城市化”现象,即人们从大城市向小城市流动,从城里返回乡村。高房价带来的逆城市化与人口老龄化程度不断加深等因素“碰头”,会导致经济效率受到很强的抑制。

  可以看出,房价过高关系到金融安全、社会稳定,并决定了经济转型过程中供需两端的主要动力。房地产市场的特殊性决定了其宏观意义,特别在中国经济走向创新发展的过程中,必须要从战略高度认识到遏制房价继续走高的重要性。实现经济发展转型,其中很重要一点,从过去的资产造富走向创新造富,宏观制度环境和微观经济规则都应以此为目标!


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